เงินเดือนเท่าไหร่ ซื้อบ้านได้? คำนวณง่าย เข้าใจจริง!

การมีบ้านเป็นของตัวเองถือเป็นความฝันของใครหลายคน แต่คำถามสำคัญคือ “เงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะซื้อบ้านได้?” คำตอบนั้นไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด เพราะมีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องนำมาพิจารณา ไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน, หนี้สิน, ค่าใช้จ่ายต่างๆ, ประเภทของบ้าน, ทำเลที่ตั้ง, และอัตราดอกเบี้ย บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้และวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในฝันของคุณได้อย่างมั่นใจ

เงินเดือนกับมูลค่าบ้านที่เอื้อมถึง

โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้จากรายได้ของผู้กู้ โดยมีหลักการคร่าวๆ ว่าผู้กู้ควรมีภาระหนี้สินรวมไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

ช่วงเงินเดือนและราคาบ้านที่เหมาะสม

• เงินเดือน 20,000 - 30,000 บาท: สามารถซื้อคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก หรือทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 - 2 ล้านบาท
• เงินเดือน 30,001 - 50,000 บาท: สามารถซื้อทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยวขนาดเล็กราคา 2 - 3.5 ล้านบาท
• เงินเดือน 50,001 - 70,000 บาท: สามารถซื้อบ้านเดี่ยวขนาดกลาง หรือทาวน์เฮาส์ในทำเลที่ดี ราคา 3.5 - 5 ล้านบาท
• เงินเดือน 70,000 บาทขึ้นไป: สามารถซื้อบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ หรือคอนโดมิเนียมหรู ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป

**หมายเหตุ: ราคาบ้านเป็นเพียงค่าประมาณและอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและโครงการ

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (dti) คืออะไร?

dti หรือ debt-to-income ratio คือ อัตราส่วนที่ธนาคารใช้ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ โดยคำนวณจากหนี้สินรวมทั้งหมดต่อรายได้รวมต่อเดือน

สูตรคำนวณ dti

dti = (หนี้สินรวมต่อเดือน / รายได้รวมต่อเดือน) x 100

โดยทั่วไป ธนาคารจะชอบ dti ที่ต่ำกว่า 40% แสดงว่าคุณมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ดี

ประเภทสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยในประเทศไทย

การเลือกประเภทสินเชื่อและทำความเข้าใจอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งสำคัญในการวางแผนซื้อบ้าน

ประเภทของอัตราดอกเบี้ย

• ดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate): อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลาที่กำหนด มักจะสูงกว่าดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงแรก แต่ช่วยให้วางแผนค่าใช้จ่ายได้ง่าย
• ดอกเบี้ยลอยตัว (floating rate): อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงตามอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง (เช่น mor, mlr, mrr) มีความเสี่ยงที่ค่าผ่อนชำระจะสูงขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น
• ดอกเบี้ยแบบผสม (hybrid rate): ผสมผสานระหว่างดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว

สินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินต่างๆ

ธนาคารหลายแห่งในประเทศไทยมีสินเชื่อบ้านพร้อมโปรโมชั่นที่แตกต่างกัน ควรเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายๆ ธนาคารก่อนตัดสินใจ

ค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องพิจารณา

นอกเหนือจากค่าบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องนำมาพิจารณา

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

• ค่าธรรมเนียมการโอน: ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าจดจำนอง: ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง
• ค่าประเมินราคา: ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
• ค่าประกันอัคคีภัย: ประกันคุ้มครองความเสียหายจากไฟไหม้
• ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (mrta): ประกันที่ช่วยคุ้มครองภาระหนี้สินในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิต
• ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์: ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งและจัดหาเฟอร์นิเจอร์
• ค่าส่วนกลาง (สำหรับคอนโดมิเนียม): ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาส่วนกลาง

ทำเลที่ตั้งมีผลต่อราคาบ้าน

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาบ้านอย่างมาก บ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีราคาสูงกว่าบ้านในต่างจังหวัด

เปรียบเทียบราคาบ้านในแต่ละพื้นที่

ราคาบ้านในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่จะมีราคาสูงกว่าจังหวัดอื่นๆ พิจารณาความสะดวกในการเดินทาง, ใกล้สถานที่ทำงาน, โรงเรียน, และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ประกอบการตัดสินใจ

วางแผนการเงินอย่างไรให้พร้อมซื้อบ้าน?

การวางแผนการเงินที่ดีเป็นสิ่งสำคัญในการเตรียมตัวซื้อบ้าน

เคล็ดลับการวางแผนการเงิน

1. ตั้งเป้าหมาย: กำหนดเป้าหมายการออมเงินที่ชัดเจน
2. ทำงบประมาณ: ติดตามรายรับรายจ่ายเพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น
3. ออมเงินดาวน์: ออมเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน
4. ลดหนี้สิน: ชำระหนี้สินที่มีอยู่เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้
5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินหรือสินเชื่อบ้าน

นโยบายรัฐบาลและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์

นโยบายของรัฐบาลและสภาพเศรษฐกิจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผลกระทบจากนโยบายรัฐบาล

ติดตามข่าวสารเกี่ยวกับนโยบายรัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี, โครงการบ้านล้านหลัง, และอัตราดอกเบี้ย

ข้อควรระวังและความเข้าใจผิดเกี่ยวกับการซื้อบ้าน

มีหลายสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านมือใหม่มักเข้าใจผิด

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อย

• เงินเดือนสูง = ซื้อบ้านได้แน่นอน: ไม่จริง เพราะ dti และภาระหนี้สินอื่นๆ ก็สำคัญ
• บ้านราคาถูก = ดีเสมอไป: พิจารณาทำเลที่ตั้ง, สภาพบ้าน, และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ประกอบ
• มองข้ามค่าใช้จ่ายแฝง: ค่าใช้จ่ายแฝงอาจมีจำนวนมาก ควรเตรียมเงินสำรองให้เพียงพอ

สรุป

การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องใช้เวลาและความรอบคอบ พิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างถี่ถ้วน วางแผนการเงินอย่างมีสติ และขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ เพียงเท่านี้คุณก็สามารถมีบ้านในฝันได้ไม่ยาก

ขั้นตอนต่อไป: ลองคำนวณ dti ของคุณ, เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ, และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินเพื่อวางแผนการซื้อบ้านอย่างมีประสิทธิภาพ

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม:

• ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
• ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)